未办理房产权证的房屋能否转移/秦昌东

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 20:16:59   浏览:8303   来源:法律资料网
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未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年,丁某与某房地产开发公司(以下简称房产公司)签订商品房买卖合同,并交纳了约定的购房款,但未办理产权证。2005年2月,陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月,陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议,并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后,丁某向房产公司出具书面声明,认为其所购房屋属于其所有,任何人不能处理变更。2005年7月,陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人,予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格?
一种意见认为,陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某,从合同的角度来说,丁某是合同的当事人,陈某非合同的当事人,房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人,但是必须尽通知义务。本案中,丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有,但其并没有通知房产公司该转让行为。相反,丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某,不能认定为权利的转移,陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款,但并没有到相关部门领取权属证书,依法不能转移其房产。因此,陈某不能取得该商品房买受人的资格,不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为,房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说,根据我国《合同法》第八十条的规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知的,该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性,防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的,义务人就应当履行。本案中,生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明,但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩,同样可以抗辩陈某的权利行驶,但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定,房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次,从物权的角度来说,是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据,应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已,这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是,如果该房屋被他人非法侵占或毁损,丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡,该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说,生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属,并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系,也可以是一种赠与关系,甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定,所谓房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为,需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产,或者因法院的强制执行而取得的房地产,都是合法取得的房地产,不能否定其取得效力。本案的特殊性在于,丁某与陈某同居生活多年,且房屋是在同居生活期间所购,当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体,并未对其取得方式作出说明,不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此,不管合同权利的转让还是物权的转移,陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说,无论是对丁某,还是对陈某,均有履行合同的义务。因此,开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位:江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系方式:0513—7283126 aaa1466@sohu.com

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淄博市职业技能开发暂行规定

山东省淄博市人民政府


淄博市职业技能开发暂行规定
淄博市人民政府



第一章 总 则
第一条 为开发劳动者职业技能,提高劳动者素质,根据《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国职业教育法》及有关规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称职业技能开发主要包括职业需求预测、职业技能培训、职业技能考核和鉴定等活动。
第三条 本规定适用于本市行政区域内的机关、团体、企事业单位及劳动者。
第四条 职业技能开发应当根据实际工作需要,同国家制定的职业分类和职业等级标准相适应,实行毕(结)业证书和职业资格证书制度。
第五条 各级人民政府应当把职业技能开发工作纳入社会经济发展规划,鼓励并支持企事业单位、社会团体和个人进行各种形式的职业培训。
第六条 市、区县劳动行政部门主管本行政区域内的职业技能开发工作。

第二章 职业需求预测与职业技能培训
第七条 劳动行政部门应当根据劳动力市场需要,把握人才市场的需求变化,定期对职业需求情况进行预测、规划,指导职业技能培训机构工作的开展。
第八条 用人单位应当建立职业技能培训制度,按照规定提取和使用职工教育经费,根据劳动行政部门的要求和本单位的实际需要对职工进行职业技能培训。
第九条 企业的职业技能培训工作应当纳入厂长(经理)任职目标和经济责任制,接受职工代表大会和有关部门的监督和考核。
第十条 劳动者有接受职业技能培训的权利和义务。劳动者应当接受职业技能培训,参加职业技能考核、鉴定,提高职业技能水平。
第十一条 凡从事技术工种的从业人员,上岗前必须经过职业培训,凭毕(结)业证书和职业资格证书就业、上岗。
从事特种作业的从业人员,必须经过培训并取得特种作业资格。
第十二条 实行劳动预备制度。准备就业的劳动者应当接受1至3年的职业技能培训和相关教育,做到持毕(结)业证书和职业资格证书就业、上岗。
第十三条 用人单位及各类职业技能培训机构,应当在劳动行政部门指导下,做好下岗职工和失业人员的职业技能培训工作,提高其职业技能水平。
第十四条 各类职业技能培训机构应当根据市场需求,确定专业设置,拓宽培训领域,改善办学条件,开展多层次、多形式的职业培训。
技工学校应当办成以培养各类技能型人才为主要目标的综合性、多功能、职前职后培训相衔接的职业技能培训基地。
第十五条 社会力量举办的实施以职业技能为主的职业资格培训、技术等级培训、劳动就业培训机构,必须具备下列条件,并取得劳动行政部门颁发的《办学许可证》:
(一)有明确的培养目标、学制;
(二)有适应培训目标、学制的教学计划、教学大纲和教材;
(三)有符合任职条件的专(兼)职教师及必要的专职管理人员;
(四)有必需的教具、设备和固定的培训场所;
(五)有健全的培训管理制度。
第十六条 社会力量举办的职业技能培训机构,必须按规定的教学计划、教学大纲组织教学,确保培训质量。对经考试合格的统一颁发结业证书。
第十七条 职业技能培训机构需发布招生广告的,必须经劳动行政部门批准,并到工商行政管理部门办理广告登记。

第三章 职业技能考核、鉴定
第十八条 对劳动者的职业技能实行考核与鉴定制度,除国家规定的部分工种实行职业技能鉴定外,其他仍按《工人考核条例》的规定进行考核。
对从事技术工种的劳动者实行就业、上岗准入控制。
第十九条 申办职业技能鉴定机构应当向市劳动行政部门提出书面申请,经审查合格的,由市劳动行政部门颁发职业技能鉴定许可证和职业技能鉴定机构标牌。
第二十条 职业技能鉴定机构应当具备下列条件;
(一)具有法人资格;
(二)具有相应的专(兼)职管理人员和考评员;
(三)具有与所鉴定职业(工种)和等级相应的考核场地及符合国家标准的仪器设备、检测手段等考核条件;
(四)有完善的规章制度。
第二十一条 职业技能鉴定考评员,必须具备国家规定的任职条件,取得劳动行政部门颁发的资格证书。
第二十二条 市职业技能鉴定中心负责组织全市职业技能鉴定工作。其他职业技能鉴定机构具体承担职业技能鉴定的各项业务工作,并负责职业技能鉴定的咨询服务和信息统计工作。
第二十三条 职业技能鉴定机构应当向劳动部门申报年度鉴定计划,经批准后,向社会公布。
第二十四条 从事国家规定必须持证上岗的职业(工种)的劳动者和职业院校的毕(结)业生,应当参加职业技能鉴定,其他劳动者可自愿申请职业技能鉴定。
第二十五条 申请职业技能鉴定的人员,应当具备国家规定的条件。
第二十六条 职业技能鉴定机构应当按照客观、公正、及时的原则,对符合申报条件和手续完备的劳动者,实施职业技能鉴定,经考核鉴定合格的,由劳动行政部门颁发相应的职业资格证书。

第四章 监督管理
第二十七条 劳动行政部门应当制定职业技能培训与职业技能鉴定规划并组织实施,负责职业资格证书的核发与管理。
第二十八条 劳动行政部门应当加强对全市技工学校和各类职业技能培训机构的监督管理。督导技工学校和职业技能培训机构执行国家的法规政策,提高办学水平和教学质量。
第二十九条 技工学校及各类职业技能培训机构的开办、更名、撤销等,必须按劳动部和省、市政府的有关规定执行。
第三十条 市劳动行政部门对职业技能鉴定机构实行年检制度。对年检不合格的,责令限期整改,逾期仍不合格的,收回许可证和标牌,取消鉴定资格。
第三十一条 违反本规定的,由劳动行政部门依据有关法律、法规和规章予以处罚。

第五章 保障与激励
第三十二条 职业介绍机构应当以求职人员的毕(结)业证书和职业资格证书作为有效证件,择优推荐就业;对未取得毕(结)业证书和职业资格证书的,不得办理求职登记手续和介绍就业,用人单位不得录用。
第三十三条 用人单位应当建立职业培训激励机制,将职业资格证书作为竞争上岗、订立劳动合同、确定工资待遇的主要依据。
第三十四条 用人单位应当发挥技师、高级技师的作用,并严格按照规定落实其各种待遇。
第三十五条 建立从工人中评选“技术标兵”和“技术能手”制度,授予荣誉称号,并给予相应的津贴、奖励;经劳动行政部门核准后,可提前或者越级申请职业技能鉴定和参加技师、高级技师的评聘。
第三十六条 从事关系人民生命安全、涉及消费者利益和身心健康职业的个体劳动者,应当取得相应的职业资格证书,并作为办理开业的有效证件。

第六章 附 则
第三十七条 本规定自发布之日起施行。



1999年4月7日

深圳市家庭居室装修管理规定

广东省深圳市人民政府


深圳市家庭居室装修管理规定

(1999年8月5日深圳市政府二届143次常务会议审议通过

1999年11月19日深圳市人民政府令第90号发布)




《深圳市家庭居室装修管理规定》已经市政府二届143次常务会议审议通过,现予发布。自发布之日起施行。

第一章 总则
第一条 为了规范家庭居室(以下简称家居)装修活动,加强家居装修管理,根据《中华人民共和国建筑法》及有关法律、法规的规定,结合深圳市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称家居装修,是指居民为改善居住环境,对居住的房屋进行修饰处理的建筑活动。
本规定所称居民,包括村民、业主、承租人及其他使用人。
承租人或其他使用人对房屋进行装修,应经房屋所有权人书面授权。
第三条 从事家居装修活动及对其的监督管理,必须遵守本规定。
第四条 家居装修应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准。
家居装修不得涉及公共设施、公共空间。
第五条 深圳市建设行政主管部门(以下简称市主管部门)对全市家居装修活动进行统一管理,负责制定家居装修技术规范,负责家居装修者从业资格的管理。
各区人民政府建设行政主管部门(以下简称区主管部门)在市主管部门的指导下,对本行政区域内的家居装修活动进行管理,受理家居装修举报,查处家居装修违法行为。
第六条 深圳市装饰行业协会在市主管部门的指导下,协助市、区主管部门对家居装修活动进行管理,负责受理家居装修咨询、协调会员间关系、规范会员行为。
第七条 各物业管理单位在市、区主管部门的指导下,负责家居装修工程开工申报的登记及装修施工现场的管理。

第二章 从业资格
第八条 从事家居装修者,应具备下列条件,并办理工商注册登记:
(一)有固定的办公地点;
(二)专业技术人员不少于3人,主要技术工人持有市主管部门颁发的上岗证;
(三)技术负责人具有3年以上装修施工管理经验,并具有助理级以上技术职称;
(四)注册资本或资金数额不低于50万元人民币。
第九条 从事家居装修者,应依市政府有关规章向市主管部门申领《承建资格证书》。
《承建资格证书》实行年度审验制度。审验内容包括施工业绩、施工质量、安全生产和守法经营情况等。经年审合格者,可继续经营;对年审不合格者,其《承建资格证书》予以注销。《承建资格证书》年度审验办法由市主管部门另行制定。
第十条 取得《承建资格证书》的家居装修者自愿参加深圳市装饰行业协会。
第十一条 市主管部门应当于每年三月在新闻媒体上公布取得《承建资格证书》的装修者名单、地址、电话、《承建资格证书》编号,深圳市装饰行业协会及市、区主管部门应当提供装修者名录,供居民查阅。
第十二条 未取得市主管部门颁发的《承建资格证书》者,不得承接家居装修业务。
第十三条 居民应当按规定选择持有市主管部门颁发《承建资格证书》者承接其家居装修工程。

第三章 开工申报登记
第十四条 家居装修工程实行开工申报登记制度。
居民在对家居进行装修前,必须会同其委托的装修者向物业管理单位申报登记,填写由市主管部门统一印制的《家居装修申报表》一式三份,如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容,并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件,物业管理单
位收件后应当出具回执。
对符合条件者,物业管理单位收到开工申报登记申请后三个工作日内予以登记。
居民和装修者在办理开工申报登记时,应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。
第十五条 对未向物业管理单位申报登记或不符合规定条件自行开工的家居装修工程,物业管理单位应通知其停止违法行为。
第十六条 禁止物业管理单位向居民硬性指派装修者或推销装修材料。
禁止物业管理单位违法收取各种费用。

第四章 施工现场管理
第十七条 家居装修活动,应当服从物业管理单位按本规定进行的施工现场管理。
第十八条 居民可委托工程监理单位对家居装修活动进行监督,并按约定支付费用。
第十九条 家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:
(一)改变房屋承重结构;
(二)在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗;
(三)不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;
(四)任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;
(五)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;
(六)使用不符合消防要求的装修材料;
(七)其他违章装修活动。
确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的,居民应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案,报政府设计审批部门审批。
第二十条 楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准,保证建筑物外观的协调统一。
第二十一条 禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施,确需改动的,应提前一个月向供气单位提出申请,由供气单位组织实施。
第二十二条 禁止将雨水管道用于生活污水的排放。
第二十三条 家居装修施工应当保证工程质量,严格按有关规范进行。禁止偷工减料,粗制滥造,野蛮施工;装修材料不得以次充好、弄虚作假。
家居装修工程的保修期为一年,自工程竣工之日起计算。保修期内,装修者负责免费维修,但使用人故意造成的问题除外。
第二十四条 家居装修施工,必须遵守施工安全操作规程,保证作业人员及周围居民和财产的安全。
第二十五条 装修施工作业应遵守消防规定,作业现场应至少配备两个灭火器。
第二十六条 装修垃圾必须袋装,并按照物业管理单位指定的位置、方式和时间进行堆放、清运,对违章堆放、抛弃装修垃圾的,物业管理单位有权责令限期清理。不及时清理的,物业管理单位应代为清理,费用由装修者或居民承担。
第二十七条 家居装修施工作业时间为每天七时至十二时,十四时至十九时。
第二十八条 家居装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。
第二十九条 家居装修工程完工后,经物业管理单位检查,如有违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况,按责任照价赔偿。赔偿费用从装修保证金中扣除,多退少补;如无违章装修行为,应在装修完工后十日内退还装修保证金。

第五章 纠纷的解决
第三十条 家居装修活动,应当签订书面合同,合同统一使用由市主管部门统一印制的家居装修工程施工合同示范文本,当事人双方可对该文本进行修改或者补充。
第三十一条 家居装修工程当事人因家居装修活动发生争议,可以向市、区消费者委员会投诉或申请调解,也可按仲裁协议申请仲裁,或直接向人民法院起诉。
第三十二条 深圳市装饰行业协会,对会员单位违反协会章程的行为进行查处。
第三十三条 市、区消费者委员会根据当事人双方签订的家居装修合同及有关法律、法规、规章及技术标准、规范对纠纷进行调查、调解。
第三十四条 调解人员应当认真听取当事人双方的意见并实地调查,在分清责任的基础上提出调解处理意见。

第六章 税务管理
第三十五条 装修者取得营业执照后,应到税务机关申请税务登记,并依法纳税。
第三十六条 税务机关委托物业管理单位代征有关税款或要求其承担协税工作的,物业管理单位应当接受委托或履行协税义务。
第三十七条 装修者在装修工程开工前,必须持税务登记证到代征单位办理工程登记,完工后缴清应缴税款。

第七章 罚则
第三十八条 违反本规定第十二条,未取得《承建资格证书》承接家居装修工程业务的,责令其停止违法行为,并处以违法所得两倍的罚款,无违法所得或违法所得难以查清的,处以一万元以上五万元以下罚款。
第三十九条 违反本规定第十四条,未向物业管理单位申报登记擅自开工,或者在申报登记时提供虚假资料的,责令改正,补办手续,拒不改正的,可对居民、装修者处以五百元以上一千元以下罚款。
第四十条 违反本规定第十九条,影响建筑物结构或使用安全进行装修的,应责令居民、装修者限期改正;逾期拒不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款,造成损害的,居民与装修者连带承担赔偿责任。
第四十一条 违反本规定第二十条,不按照市规划国土主管部门的技术标准进行外装修的,责令居民、装修者改正;情节严重的,处以一千元以上五千元以下罚款。
第四十二条 违反本规定第二十一条,擅自改动、暗藏燃气管道设施的,责令居民、装修者改正,拒不改正的,可处以一千元以上五千元以下罚款。
第四十三条 违反本规定第二十三条,不按有关规范进行施工,偷工减料,粗制滥造,野蛮施工,或者装修材料以次充好、弄虚作假影响工程质量的,责令装修者改正,并处以一万元以上五万元以下的罚款,造成损失的,应当予以赔偿。
第四十四条 违反本规定第二十五条,装修现场未配备消防灭火器的,责令装修者改正,拒不改正的,由消防部门予以处罚。
第四十五条 违反本规定第二十六条,违章堆放、清运装修垃圾的,责令居民、装修者改正,拒不改正的,可处以一百元以上一千元以下罚款。
第四十六条 违反本规定第二十七条,不遵守装修时间限制的,责令装修者改正,并可处以一百元以上一千元以下罚款。
第四十七条 对违反本规定的违章装修行为,物业管理单位均有权制止、责令改正,并应报请有关区主管部门予以处罚。
除已作规定者外,本章所设行政处罚由区主管部门作出。市主管部门认为必要时可直接查处家居装修违法行为。
第四十八条 物业管理单位违反本规定第十四条第三款,不按规定办理开工申报登记的,由区主管部门责令改正,并处以二千元以上一万元以下罚款。
第四十九条 物业管理单位违反本规定第十六条,向居民硬性指派装修者或推销装修材料,或违法收取各种费用的,由区主管部门责令改正,并处以一万元以上五万元以下的罚款。

第八章 附则
第五十条 本规定自发布之日起施行。



1999年11月19日