商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇
作者:法律资料网
时间:2024-07-09 08:48:08
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款
吴 宇
针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为，笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评：
认购定金一去不返
《××苑商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者则所缴认购定金不予退还。”
点评：商品房买卖属于大宗消费，购房者通常需要有一个合理的“决定期”，以便购房者在深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务前提下，自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的，不适用定金罚则。
购房签约请先交钱
上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定，“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。
点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了购房者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，购房者应坚决抵制这样的条款。
因此，在签约之前，一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规；要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证“五证”是否齐全；务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，不要在不知情的情况下贸然交付定金；对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。
单方设定解约权
上海市××置业公司制定的《××认购书》规定：“如在上述期限内（签认购书十五日内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。”
点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
免除责任巧设计
上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
点评：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由购房者承担，是违法、无效条款。
模糊标的好圈钱
上海浦东××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
违约责任不对等
上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。
点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重购房者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
面积误差设陷阱
松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
一房二卖搞欺诈
吴 宇
针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为，笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评：
认购定金一去不返
《××苑商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者则所缴认购定金不予退还。”
点评：商品房买卖属于大宗消费，购房者通常需要有一个合理的“决定期”，以便购房者在深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务前提下，自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的，不适用定金罚则。
购房签约请先交钱
上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定，“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。
点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了购房者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，购房者应坚决抵制这样的条款。
因此，在签约之前，一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规；要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证“五证”是否齐全；务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，不要在不知情的情况下贸然交付定金；对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。
单方设定解约权
上海市××置业公司制定的《××认购书》规定：“如在上述期限内（签认购书十五日内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。”
点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
免除责任巧设计
上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
点评：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由购房者承担，是违法、无效条款。
模糊标的好圈钱
上海浦东××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
违约责任不对等
上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。
点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重购房者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
面积误差设陷阱
松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
一房二卖搞欺诈
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