关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 19:51:18   浏览:9950   来源:法律资料网
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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中,经常会遇到出卖人的户口迁移问题,由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏,往往在商品住宅买卖交易完成后,仍不迁出户口,使得买受人不能及时迁入户口,影响了生活、学习和工作,并影响了房屋的再次处分权,引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神,户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围,不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同,买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样,势必影响了买受人的权益。因此,为了使出卖人在房屋买卖交易完成后,及时迁移户口,往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口,则每延期一天,按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来,出卖人从经济角度考虑,大都能按合同规定时间将户口迁移,以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述,由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款,绝大多数情况下,出卖人都能自觉履行合同,按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口,导致诉讼发生,买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同,违约的原因不同,使得同类案件的判决结果大相径廷,出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后,出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况,发生累讼的现象,既不能有效维护买受人的合法权益,也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单,但正确确定违约金的金额,对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握:

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中,出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移,如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房,新购二手房原业主户口尚未迁移,其户口无法迁移;有的是突发重病,无法及时办理;也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下,违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口,则应扣除上述事件影响的期间。如判决时,出卖人尚未迁移户口,应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前,在实际中,当事人约定的违约金高低各不相同,有的约定为总房价的万分之五,有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时,将金额大幅降低为万分之一,有的则是随意定一个总额,对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁,造成案件结案,户口仍未迁移。

笔者认为,关于违约金约定过高是否需要调低的问题,应当把握以下三点: 一是看出卖人主观过错的大小;二是看出卖人是否要求降低;三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中,能立即迁移户口者,可判下限,对于无正当理由拒不迁移者,可判上限。

总之,正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件,应当本着着重调解的原则,尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口,同时给予买受人必要而合理的补偿,以维护法律的公正和合同的严肃性。

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中华人民共和国和俄罗斯联邦引渡条约

中国 俄罗斯


中华人民共和国和俄罗斯联邦引渡条约


(1996年3月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议批准,1997年1月10日生效)
  中华人民共和国和俄罗斯联邦在尊重主权和平等互利的基础上,为加强两国在打击犯罪方面的合作,达成协议如下:

  第一条 引渡的义务
  缔约双方有义务按照本条约的规定,根据请求相互引渡在本国境内的人员,以便追究其刑事责任或者执行刑事判决。

  第二条 可引渡的犯罪
  一、本条约所称“可引渡的犯罪”,系指根据缔约双方法律均构成犯罪,且:
  1.依照中华人民共和国法律,可处一年以上有期徒刑或者其他更重刑罚;
  2.依照俄罗斯联邦法律,可处一年以上剥夺自由的刑罚或者其他更重刑罚。
  二、如果被请求引渡人因任何可引渡的犯罪已由请求的缔约一方法院处以本条第一款规定的刑罚,只有在尚未执行的刑期至少为六个月时,方可予以引渡,以便执行判决。
  三、在决定引渡及确定某一行为根据缔约双方法律是否均构成犯罪时,不应因缔约双方法律是否将构成该犯罪的行为归入同一犯罪种类或者使用同一罪名而产生影响。
  四、如果引渡某人的请求涉及几个行为,每个行为根据缔约双方法律均应处以刑罚,但其中有些行为不符合本条第一、二款规定的条件,在该人至少因一个可引渡的行为而被允许引渡时,被请求的缔约一方也可因这些犯罪行为允许引渡该人。

  第三条 应当拒绝引渡的情形
  有下列情形之一的,不予引渡:
  1.被请求引渡人系被请求的缔约一方国民;
  2.被请求的缔约一方已给予被请求引渡人受庇护的权利;
  3.在收到引渡请求时,根据被请求的缔约一方法律,由于时效或者其他法律理由不能提起刑事诉讼或者执行判决;
  4.在收到引渡请求前,被请求的缔约一方主管机关已对被请求引渡人就同一犯罪行为作出发生法律效力的判决,或者已经终止有关的刑事诉讼程序;
  5.根据缔约一方的法律,受害者告诉才受理的刑事案件;
  6.根据被请求的缔约一方的法律规定,不予引渡。

  第四条 可以拒绝引渡的情形
  有下列情形之一的,可以拒绝引渡:
  1.根据被请求的缔约一方法律,该方对被请求引渡人或者引渡请求所涉及的犯罪具有管辖权。在这种情况下,被请求的缔约一方应根据请求的缔约一方的请求,对该人提起刑事诉讼;
  2.被请求的缔约一方虽然考虑到犯罪的性质和请求的缔约一方利益,但认为在该刑事案件中,由于被请求引渡人的年龄、健康或者其他个人情况,引渡不符合人道主义原则;
  3.被请求的缔约一方正在对被请求引渡人就同一犯罪行为进行刑事诉讼。

  第五条 不引渡本国国民的后果
  在根据本条约第三条第1项拒绝引渡的情况下,被请求的缔约一方应根据请求的缔约一方的请求,依照本国法律对该人提起刑事诉讼。为此目的,请求的缔约一方应向被请求的缔约一方移交其所掌握的材料和证据。

  第六条 联系途径
  为实施本条约,缔约双方应通过其指定的主管机关进行联系。在各自指定主管机关前,缔约双方应通过外交途径进行联系。

  第七条 语文
  在执行本条约时,缔约双方应使用本国的官方文字,并附有对方官方文字或者英文的译文。

  第八条 引渡请求及所需文件
  一、引渡请求应以书面方式提出,并应包括:
  1.请求机关的名称;
  2.被请求引渡人的姓名、国籍、住所地和居所地的材料以及其他关于其身份的说明,如有可能,关于其外表的描述、照片和指纹;
  3.关于犯罪行为和后果,包括物质损失的概述;
  4.请求的缔约一方认定该行为构成犯罪的法律规定,包括对该项犯罪所处刑罚的规定;
  5.追究刑事责任的时效或者执行判决时限的法律规定。
  二、为了进行刑事诉讼而提出引渡请求时,除本条第一款规定的材料外,还应附有请求的缔约一方主管机关签发的羁押决定或者逮捕证的副本。
  三、为了执行判决而提出引渡请求时,除本条第一款规定的材料外,还应附有:
  1.已发生法律效力的刑事判决书的副本;
  2.关于已服刑的证明。
  四、缔约双方所提交的文件均应经签署和盖章。

  第九条 补充材料
  如果被请求的缔约一方认为根据本条约的规定,引渡请求所附材料不够充分,可以要求请求的缔约一方在两个月内提交补充材料。如经事先说明正当理由,这一期限还可延长十五天。如果请求的缔约一方未在上述期限内提交补充材料,应被视为放弃请求,已被羁押的人应予释放。但这种情况不妨碍请求的缔约一方就同一犯罪对该人再次提出引渡请求。

  第十条 为引渡而羁押
  被请求的缔约一方收到引渡请求后,除根据本条约规定不得引渡的情形外,应立即采取措施羁押被请求引渡人。

  第十一条 收到引渡请求前的羁押
  一、在紧急情况下,缔约一方可以请求缔约另一方在收到本条约第八条所指的引渡请求前,羁押被请求引渡人。此种请求可以书面方式通过本条约第六条规定的途径或者缔约双方同意的其他途径,以任何通讯手段提出。
  二、请求书应包括:被请求引渡人的情况;已知的该人住所地和居所地;案情的简要说明;已签发羁押决定或者逮捕证的说明,或者已作出发生法律效力的判决的说明;以及即将提出引渡请求的说明。
  三、被请求的缔约一方应将对该项请求的处理结果及时通知请求的缔约一方。
  四、被请求引渡人被羁押后三十天内,如果请求的缔约一方未送达本条约第八条所指的引渡请求及文件,则根据本条第一款被羁押的人应予以释放。在上述期限届满以前,如果请求的缔约一方说明理由并提出请求,这一期限可延长十天。
  五、如果请求的缔约一方在此后根据本条约第八条的规定提出引渡请求并提交所需文件,则根据本条第四款释放被羁押人并不影响以后对该人的引渡。

  第十二条 移交被引渡人
  一、被请求的缔约一方应将其对引渡请求所作出的决定立即通知请求的缔约一方。如果同意该引渡请求,缔约双方应商定移交被引渡人的时间和地点,以及与执行引渡有关的其他事宜。如果部分或者全部拒绝引渡要求,被请求的缔约一方应说明理由。
  二、如果请求的缔约一方自商定移交之日起十五天内不接受被引渡人,应被视为放弃该项引渡请求,被请求的缔约一方应立即释放该人,并可以拒绝请求的缔约一方就同一犯罪对该人再次提出的引渡请求。
  三、如果缔约一方因其无法控制的原因不能在商定执行引渡的期限内移交或者接受被引渡人,该缔约一方应及时通知缔约另一方。缔约双方应重新商定移交被引渡人的有关事宜,该项移交应在原定期限届满后十五天内进行。

  第十三条 暂缓引渡和临时引渡
  一、如果被请求引渡人在被请求的缔约一方境内因另一犯罪被追究刑事责任或者服刑,被请求的缔约一方可以暂缓引渡直至诉讼终结、服刑期满或者提前释放,并应将此通知请求的缔约一方。
  二、如果本条第一款规定的暂缓引渡可能导致超过刑事追诉时效或者难以对犯罪进行调查,被请求的缔约一方可以根据请求的缔约一方提出的请求及理由,临时引渡被请求引渡人。
  三、请求的缔约一方在诉讼终结后,应立即归还临时被引渡的人。

  第十四条 数国提出的引渡请求
  缔约一方收到缔约另一方和任何第三国对同一人提出的引渡请求时,有权自行决定将该人引渡给其中哪一个国家。

  第十五条 特定原则
  一、未经被请求的缔约一方同意,请求的缔约一方不得对已经移交的被引渡人在引渡前所犯的非准予引渡的罪行追究刑事责任或者执行刑罚。未经被请求的缔约一方同意,也不得将该人引渡给任何第三国。
  二、下列情况无需经被请求的缔约一方同意:
  1.被引渡人在刑事诉讼终结、服刑期满或者提前释放后三十天内,尽管可以离开却未离开请求的缔约一方领土。被引渡人由于其无法控制的原因不能离开请求的缔约一方领土的时间,不计算在此期限内;
  2.被引渡人在离开请求的缔约一方领土后又自愿返回。

  第十六条 移交与犯罪有关的物品
  一、被请求的缔约一方应在其法律允许的范围内,根据请求的缔约一方的请求向其移交被引渡人的犯罪工具,以及作为证据的物品或者犯罪所得的赃物。
  二、如果因被引渡人死亡、脱逃或者其他原因而不能执行引渡,上述物品仍应移交。
  三、如果被请求的缔约一方需要将本条第一款所指的物品用作刑事案件的物证,则可以暂缓移交直至案件的诉讼程序终结。
  四、第三者对被移交给请求的缔约一方的物品所拥有的权利仍应保留。在案件的诉讼程序终结后,请求的缔约一方应将这些物品归还给在其境内的物品所有人。如果上述人员在被请求的缔约一方境内,请求的缔约一方应将物品归还给被请求的缔约一方,由其转交。如果物品所有人在第三国境内,应由请求的缔约一方负责物品的移交事宜。
  五、移交与犯罪有关的物品和钱款,应在被请求的缔约一方法律规定的范围内进行。

  第十七条 过境
  一、缔约一方从第三国引渡的人需要经过缔约另一方领土时,该缔约一方应向缔约另一方请求允许该人从其领土过境。
  二、本条第一款的规定不适用于使用航空运输且未计划在缔约另一方境内降落的情况。
  三、根据本条约的规定不予引渡的人,缔约双方可以拒绝其过境。

  第十八条 通报结果
  请求的缔约一方应及时向被请求的缔约一方通报对被引渡人进行刑事诉讼或者执行判决的结果,以及是否已向第三国引渡该人的情况,并根据被请求的缔约一方的请求向其提供最终的刑事裁决的副本。

  第十九条 与引渡有关的费用
  缔约一方承担在其境内因引渡而产生的费用。因从第三国引渡而在缔约一方过境所产生的费用,由请求过境的缔约一方承担。

  第二十条 与其他国际条约的关系
  本条约不影响缔约双方根据各自参加的其他国际条约所享有的权利和承担的义务。

  第二十一条 争议的解决
  因解释或者执行本条约所产生的任何争议,均应通过协商和谈判解决。

  第二十二条 批准和生效
  本条约须经批准,批准书在北京互换。本条约自互换批准书之日起第三十天开始生效。

  第二十三条 终止
  一、本条约无限期有效。但本条约自缔约任何一方通过外交途径书面通知终止之日后六个月后失效。
  二、本条约的终止不影响完成在本条约终止前开始的引渡程序。
  本条约于一九九五年六月二十六日在莫斯科签订,一式两份,每份均用中文和俄文写成,两种文本同等作准。

    中华人民共和国代表          俄罗斯联邦代表
      吴 邦 国            瓦·阿·科瓦廖夫
浅谈公告送达传票对原告是否适用

江西省吉水县人民法院:廖永南

我国《民事诉讼法》第八十四条规定,受送达人下落不明,或者用本节规定的其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。也就是说法院采用直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达诉讼文书所不能送达的情况下,采用公告送达,可以在法院的公告栏、受送达人原住所地张贴公告,也可以在报纸上刊登公告;对公告送达方式有特殊要求的,还应按要求的方式进行公告。公告期满,即视为送达。公告送达传票是指人民法院在开庭审理程序的预备阶段,为了让当事人有必要的时间做好出庭准备,依法在开庭审理前公告送达出庭传票传唤下落不明的当事人,并说明出庭的时间、地点及逾期不出庭的法律后果。对传唤原告是否可采用公告送达的方式,我国现行法律和有关司法解释均没有明文规定。在司法实践中,有的主张适用,有的主张不适用。主张适用的理由是在无法采用直接、留置、委托、邮寄等送达方式的情况下,只有采取公告送达。主张不适用的认为,原告为了保护自己的合法权益,依法向法院起诉后,理应主动积极配合法院查清事实,审理案件,即使有特殊情况也应与法院取得联系,绝对不允许一走了之,杳无音信,使法院无法通知其到庭参加诉讼,这后果理应由原告自负。
何况公告送达还牵涉到公告费的预交和负担问题。
笔者对此有不同见解,认为上述两种主张违背了立法原意,前者过于强调送达方式,后者过于强调原告参与诉讼的主动性,都只是单纯地从事物的表面去认识。因而主张既可适用,又可不适用,应视具体案情而定。
我国《民事诉讼法》第一百二十九条规定,原告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以按撤诉处理;被告反诉的,可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第160条规定,有独立请求权的第三人参加诉讼后,原告申请撤诉,人民法院在准许原告撤诉后,有独立请求权的第三人作为另案原告,原案原告、被告作为另案被告,诉讼另行进行。第161条规定,当事人申请撤诉或者依法可以按撤诉处理的案件,如果当事人有违反法律的行为需要依法处理的,人民法院可以不准撤诉或者不按撤诉处理。由此可见,对于被告提出反诉的,其反诉条件成立的案件;或者既有被告反诉的,又有有独立请求权的第三人提出主张的,原告因特殊情况,如逃避计划生育,擅自出走已无法送达传票的;或者原告为了规避法律,如逃避债务,偷偷溜走下落不明,法院依法裁定不准其撤诉或不按撤诉处理的,可以向原告公告送达传票。如果原案被告不反诉的,但有独立请求权的第三人坚持主张权利的,可以另案处理,但对原案下落不明的原告也可以公告送达传票。其公告费可以由主张权利的被告或第三人依照《人民法院诉讼收费办法》有关规定,按国家有关部门的收费标准或实际支出预交,待法院判决依法决定由败诉的当事人负担。对于被告提出反诉后又放弃反诉请求的,或者不提出反诉的,或者有独立请求权的第三人主张权利后又放弃主张的,原告既无委托代理诉讼,又认为起诉后是法院处理的事,不经法院许可擅自处理,不与法院取得联系,下落不明,公告费无法收取的案件。笔者认为无须向原告公告送达传票,即使法院依职权公告送达,也失去了原告起诉的实际意义,因而法院可以推定原告放弃诉讼请求,可以依职权依法裁定该案按撤诉处理。如果法院将此作为其他应当中止的情形,依照我国《民事诉讼法》第一百三十六条第一款第六项的规定裁定诉讼中止,一旦原告不再出现,很可能使案件久拖不结,极不利于法院的审判工作。因此,建议完善立法或增设有关这方面的司法解释。