【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。

公安机关对侦查终结并告知被害人提起自诉的案件应当侦查到犯罪事实清楚，证据充分

黄登雄


【案例探讨】

　　公安机关对侦查终结并告知被害人提起自诉的案件应当侦查到犯罪事实清楚、证据充分

【案情简介】

　　某自诉案件，自诉人林某（未成年）自述：被告人周某以林某参与偷过其妻子的钱包为由，电话邀约十多人对林某进行殴打致伤。在殴打结束时，公安机关赶到现场，将殴打林某的数人以警车（微型面包车）带至派出所进行调查。
　　经县人民医院诊断，林某所受之伤为：1、右锁骨中段骨折；２、头颅闭合伤；３、全身多处软组织挫伤；４、右眼球挫伤。经公安机关委托鉴定，林某之伤达到轻伤。公安机关以故意伤害立案侦查终结，告知林某可以向人民法院提起刑事附带民事诉讼，并告知犯罪嫌疑人是周某。
　　自诉人林某向人民法院提起刑事自诉附带民事诉讼，人民法院应自诉人的申请向公安机关调取该案的侦查卷宗，卷宗里无公安机关对该案的侦查结案报告，无证明公安机关告知的犯罪嫌疑人周某犯罪的证据，也无一份当时被公安机关带走的人的调查笔录。
　　经人民法院审理查明：某日下午20时左右被告人周某以自诉人林某参与“偷过”其妻子的钱包为由，在某小学篮球场上找到自诉人林某，并拉着林某的手将其从小学带出，当走到文庙街时其他人听到此事后，即对自诉人林某进行殴打，自诉人林某挣脱并跑到某店内，又有多人追到并将林某拉出该店，再次对林某进行殴打。经公安机关查明，林某被殴打时向公安机关报案的是被告人周某。自诉人林某的损伤虽然已构成轻伤，但依据本案现有证据，并不能证明自诉人林某的轻伤后果系被告人周某殴打所致，而当时其他人曾两次对自诉人林某进行殴打，且没有证据证实其他殴打林某的人系周某邀约而至，所以，自诉人林某控诉被告人周某构成故意伤害罪的证据不足，对其指控本院不予支持。自诉人林某所受之伤与周某声称林某偷走其妻子的钱包导致其他人两次对林某进行殴打有一定的联系。
　　人民法院判决：一、被告人周某无罪；二、由周某赔偿林某经济损失的３０％。

【当事人疑问】

　　本案宣判后，自诉人囿于经济原因未提出上诉，但提出如下疑问：
１、自诉人林某确实受到了轻伤，本应有人被追究刑事责任，却经侦查、审理无人承担刑事责任，难道公安司法机关就这样对待刑事犯罪吗？
２、对自诉人进行过殴打的十多人中，公安机关用微型车带走一车人到派出所，卷宗里却没有一份调查笔录？
３、公安机关曾向自诉人熟悉的两名证人进行询问并作过笔录、摁手印，但从公安机关调来的卷宗里为何没有？
４、认为其本人确系被被告人周某邀约来的人伤害，人民法院却作出无罪的判决，让罪犯逍遥法外，附带民事赔偿仅判决给予少量的赔偿，人民法院是否存在不公正审理？

【笔者观点】

　　笔者对公安机关公正执法不持异议，对人民法院依据现有的证据不能对被告人周某定罪，只能判决周某承担少部分赔偿也不持异议。但本案客观上自诉人被故意伤害致轻伤，达到追究故意伤害行为人刑事责任的条件，公安机关也立案侦查终结，并告知受害人提起自诉，结果又因申请从公安机关调取来的侦查卷宗里，犯罪事实侦查不清，没有对直接实施殴打行为的人进行侦查取得的证据，也没有证明被害人所受之伤系公安机关告知的犯罪嫌疑人直接实施或指使他人实施的证据。据被害人陈述，本案中对被害人实施殴打行为的有十多人，公安机关当时也曾带走其中数人至派出所。但侦查卷宗中一个直接加害人的调查笔录也没有，卷宗中也没有结案报告，是哪些人对自诉人林某殴打造成轻伤未侦查清楚。经法院审理判决被告人（公安机关告知的犯罪嫌疑人）无罪，对殴打自诉人林某致轻伤须承担刑事责任的人是谁不知，犯罪分子消遥法外。本案发生于公共场所，参加犯罪人数达十多人，被害人系未成年人，但经侦查、审理，犯罪分子未得到追究，被害人的民事赔偿也落空，致使被害人及其亲属对公安司法机关的执法、司法公正产生不应当的怀疑，也并非毫无理由。在大力倡导执法为民，大力打击黑恶势力的今天，集中力量办理大案、要案固然重要，但也不应当忽视常见、多发刑事案件的恶劣影响。本案的处理结果，使被害人、亲属以及关心、知晓本案的群众弱化对公安司法机关的信任，同时，参与本案的多名犯罪嫌疑人的犯罪行为得不到追究，反而强化其犯罪心理，助长其嚣张气焰，终将发展到今后实施恶性犯罪。按法律的规定和程序严格执法，不仅仅是抚平受害人的创伤，填补受害人的损失，同时也是制裁犯罪分子，维护社会治安，防微杜渐，防止重、特大犯罪案件发生的必然要求。

【原因分析】

　　笔者试分析本案处理过程中公安机关的不足之处：

一、本案严格来讲不应当属于自诉案件

《刑事诉讼法》第一百七十条规定：自诉案件包括下列案件：
（一）告诉才处理的案件；
（二）被害人有证据证明的轻微刑事案件；
（三）被害人有证据证明对被告人侵犯自己人身、财产权利的行为应当依法追究刑事责任，而公安机关或者人民检察院不予追究被告人刑事责任的案件。
●《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《刑诉法解释》）第一条规定：人民法院直接受理的自诉案件包括：
（一）告诉才处理的案件：
１、侮辱、诽谤案（刑法第二百四十六条规定的，但是严重危害社会秩序和国家利益的除外）；
２、暴力干涉婚姻自由案（刑法第二百五十七条第一款规定的）；
３、虐待案（刑法第二百六十条第一款规定的）；
４、侵占案（刑法第二百七十条规定的）。
本案自诉人因他人故意伤害致轻伤，显然不属于《刑诉法》第１７０条第一项“告诉才处理的案件”；
●《最高人民法院最高人民检察院公安部国家安全部司法部全国人大常委会法制工作委员会关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》４．刑事诉讼法第一百七十条第二项规定由人民法院直接受理的“被害人有证据证明的轻微刑事案件”是指下列被害人有证据证明的刑事案件：
　　（一）故意伤害案（轻伤）；
上述所列八项案件中，A被害人直接向人民法院起诉的，①人民法院应当依法受理，②对于其中证据不足、可由公安机关受理的，应当移送公安机关立案侦查。B被害人向公安机关控告的，公安机关应当受理。
《公安机关办理刑事案件程序规定》第二百六十四条　对于犯罪事实清楚，证据确实、充分，犯罪性质和罪名认定正确，法律手续完备，依法应当追究刑事责任的案件，应当制作《起诉意见书》，经县级以上公安机关负责人批准后，连同案卷材料、证据，一并移送同级人民检察院审查决定。