论合同解除权行使的路径选择

　杜晨妍 东北师范大学 经济学院副教授 ／孙伟良 珠海市中级人民法院法官


　　内容提要: 合同解除权行使方式的立法价值目标应首先选择安全价值，由此决定了解除权的行使应当采用以明示方式为主。在认同通知解除的基础上，正确理解合同解除的国家参与性质，赋予当事人以选择权，允许解除权人通过诉讼及时解决合同纠纷。并通过突出解除权人的权利主体地位，明确解除异议权的从属性质，实现当事人意思自治解除合同与法院或仲裁机构解除合同的逻辑衔接。


合同法定或约定解除条件的成就，只会导致相关当事人享有解除权，而非当然导致合同解除，解除权人只有严格按照法定的方式和程序行使权利才能够获得法律所赋予的效力。司法实践中由于法官对《合同法》第96条的理解不同，使合同解除权的诉讼解除方式处于有争议状态，进而影响了交易秩序的稳定。我国现行立法的不完善是造成实践中司法困境的主要原因。基于我国现状，合同解除权行使方式的立法价值目标应首先选择安全价值，由此决定了解除权的行使应当采用以明示方式为主。同时，在认同通知解除的基础上，应正确理解合同解除的国家参与性质，赋予当事人以选择权，允许解除权人通过诉讼及时解决合同纠纷，避免损失扩大。

一、问题的提出

《合同法》第96条对合同解除权的行使方式做出了明确规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”[1]正是这一条看似明确的规定，在司法实践中却引起了极大的争议。其争议主要体现在两个方面:一是很多当事人认为自己具备了合同约定或者法律规定的合同解除权，通知对方解除合同，但却由于对方的异议，使合同解除通知的效力处于有争议的不确定状态;二是解除权人未履行通知程序，直接起诉至法院，要求解除合同，却被法院驳回。例如，A国有公司设立全资子公司B公司。2008年2月，A公司与C公司签订股权转让协议，约定A公司转让其全资子公司B公司的90%给C公司，合同价款为1000万元。双方约定，上述股权转让合同经A公司所在地国有资产管理局批准生效。并约定，如上述协议获得批准后，C公司即支付200万元，余款在工商变更登记后5个月内一次付清，逾期按总价款支付10%的违约金。同年2月底，协议获得批准，C公司于3月1日支付A公司200万元。B公司所在地工商局于同年3月20日对B公司的股东变更进行了登记，并予以公告。工商登记5个月后，A公司于同年9月底向C公司催要欠款800万元未果。2009年11月，A公司提起诉讼，请求判决解除双方签订的股权转让协议。法院经审理后认为，在合同领域内，合同解除权的行使属于私力救济，只能由当事人行使，公权力不能介入，解除权的主体是合同当事人而非人民法院。享有解除权的当事人有选择解除合同与否的自由，人民法院不能依职权干预，解除通知由权利人将解除合同的意思表示送达给对方当事人即可。因而，对原告A公司的合同解除请求人民法院不予支持。再如，实践当中解除权行使大量出现在承包合同当中，尤其是发包方以承包方违反约定为由单方解除合同的情形相当常见，一方面发包方利用优势地位动辄随意解除合同，另一方面，承包方往往因对解除合同不满走上诉讼甚至上访之路。而司法实践中对于合同解除的把握也不尽一致，这更使得合同解除权纠纷成为合同纠纷案件中的焦点和难点问题，因此相关问题需要进一步研究。

总之，在司法实践中，由于法官对《合同法》第96条的不同理解，导致了不同的判决结果。有些法官认为只要当事人具备了合同解除权，可以直接判决解除合同，而忽略了解除权相对人的异议权;有些法官则认为，法律规定解除合同应当以向对方发出通知的方式进行，不能直接由法院判决解除合同。即使当事人履行了通知程序，合同已经解除，法院可以确认合同解除的后果，也无需判决解除合同。换言之，法院并无判决解除合同的权力，只有对合同是否解除予以确认的权力。因此，直接判决解除合同将面临超越职权的困境。那么，如前所述，合同解除权的行使到底应当包括哪些方式呢?笔者认为，任何一种法律制度的构建都应与其经济基础相适应。我们当前面临的现实情况是市场主体守法意识不强、诚信意识淡薄，一旦发生解除行为时合同双方对解除权人的权利地位及解除效力往往存在较大争议，而使合同这一“法锁”演变成“泥潭”，本应发挥解锁功能的解除行为反而使双方越陷越深、无法自拔。因而，当民事主体的私力救济手段出现局限性时，就需要以国家强制力为后盾的公力救济的介入，来避免因权利滥用而引起的交易秩序的不稳定。从这一角度来说，我国立法对于合同解除权行使方式的规定不宜过于单一。而解决这一路径选择问题的关键在于:首先，要明确合同解除权行使方式的本质属性;其次，确定合同解除权行使方式的立法价值目标。

二、合同解除权行使方式的理论解析

总体来说，合同解除权的行使方式其实是一个精巧的机制，应当说，当合同当事人被赋予解除权的同时，也被附加了及时、严格按规定行使的义务。这样做的目的可以保证解除权的正确行使，发挥解除权的作用，它应当具备以下功能:其一，合同解除权行使方式能够为解除权的运作提供明确的方式方法和步骤、途径，使依法定方式行使权利的民事主体获得法律上的保障力和结果上的确定性;其二，合同解除权行使方式能够通过对权利人的有效约束，防止权利被滥用，同时防止权利行使不及时;其三，合同解除权行使方式通过对被解除权人的有效保护，给对方一个平等对话的机会和平台，有利于相对方提出反对的合理意见并得到法律的支持，实现合同主体利益的均衡，避免显失公平结果的出现。总之，合同解除权的行使方式是解除权实现的手段，是合同解除权人合法权益实现的机制保障，它直接关系到解除权人利益能否实现。

从各国的立法例来看，合同解除权行使方式作为权利主体的意思表达方式，总体上可分为明示和默示两种。大陆法系国家中关于合同解除权的行使主要有裁判解除、行为解除、自动解除三种模式，其中前两种模式又被划分为明示解除，自动解除模式则被视为默示解除。第一，裁判解除模式，即通过法院裁判而解除合同。法国是为数不多采用诉讼方式行使合同解除权的国家，法律不允许契约一方当事人因为另一方当事人违反契约而自己取消契约，而必须诉诸法院。这样做的原因是只有在契约被严重违反的情况下，才被允许将其废除，即一方当事人失去了因契约所带来的收益，其承诺已经毫无意义。因而契约的取消不能没有法院的监督，因为取消契约可能导致对另一方当事人相当数量的赔偿费。并且，法院还要审查当时的情况，给予过错的一方当事人以补救时间履行义务是否合适。这些规定体现出《法国民法典》深受罗马法的影响，罗马法中关于契约的形式正义的价值观，体现在合同法中就是合同信守原则，因此要严格限制合同解除权的行使。随着贸易的发展，合同的纠纷也随之增多，繁琐的司法程序以及诉讼成本对非违约方寻求救济、避免损失扩大带来很多不便。同时，将合同解除权视为司法行为的做法存在明显弊端，这种方式给当事人带来交易上的不便，并使当事人之间的交易关系极不稳定。[2]因此，《法国民法典》也有例外规定:关于商品及动产的买卖，逾协议期限买受人未受领其买受物者，为出卖人的利益，不经催告，买卖即当然解除。

第二，行为解除模式，也可称为通知解除模式，即通过当事人的意思表示来行使合同解除权，享有解除权的一方将解除合同的意思送达给对方当事人就发生解除合同的效力，目前多数国家采用这种模式。《德国民法典》第349条规定:解除合同，应以意思表示向另一方当事人为之。第351条规定:合同一方或另一方为数人时，只能由其全体或者对其全体行使解除权。解除权对解除权人之一消灭时，对其他解除权人亦随之消灭。第352条规定了债务人的抵销可使另一方的解除无效。第353条规定了支付解约金解除合同的两种情况。

第三，自动解除模式，是指只要符合解除条件，合同自动解除，而不以当事人意思表示行为为必要。日本法采纳了此种模式。《日本商法典》第525条规定:当解除条件具备时，合同当然、自动解除，无需当事人的意思表示。这种方式虽然可以迅速导致合同的解除，但没有充分考虑到当事人的意志，特别是没有充分考虑到有解除权一方的利益。例如，享有解除权的一方可能并不希望解除合同，而是希望对方继续履行，若采用自动解除方式，则不管解除权人是否愿意都要导致合同解除。[3]而《日本民法典》第540条却明确规定:(1)依契约或法律的规定，当事人一方有解除权时，其解除以相对人的意思表示进行;(2)前款的意思表示，不得撤销。根据该法第541条、第542条的规定，因履行迟延，应经催告后不履行的，才可以解除契约;定期不履行不能达到契约目的的，可以不发催告，即行解除契约。第544条规定了解除权的不可分性，基本上采纳了《德国民法典》的做法。可以看出，日本法虽然认可自动解除模式，但也是以行使解除权的解除行为为一般规定，以自动解除为特殊规定。

通过对合同解除权行使方式的功能分析和对各国立法例的比较考察，我们发现合同自由与国家干预反映着合同法所具有的不同功能和价值。合同自由的价值取向是鼓励交易，侧重效率;国家干预的价值取向是保障交易安全，侧重社会公平。不难发现大陆法系各国对于合同解除权行使方式的立法价值目标均首要选择了安全价值，由此也决定了解除权的行使方式以明示为主。因为合同成立即在当事人之间产生特定权利义务关系，即债的经济关系。这种债的经济关系就在于确认债务人负有给付义务，债权人有要求给付，实现其特定利益的权利。在合同没有履行或履行完毕之前，根据约定或法律规定，当事人享有解除合同的权利。解除权一经产生，原来因为合同而建立的经济关系即受到影响，即不仅债务人“可能”不履行或不能履行债务而致债权人利益不能期待实现，而且债权人即解除权人也“可能”不再接受债务人的给付。而双方都是“可能”而不是“必然”，从而使得原来的经济关系处于不稳定的状态，直接影响了交易安全。合同解除权行使制度的建立正是为了消除这种不稳定状态或不安全状态，因此，如果行使解除权采用默示方式的话，就是用一种不安全的方式去解除已经存在的不安全状态，如此是不可能实现合同解除权行使制度的目的。

在这三种模式中，合同解除权行使的最优方式是什么?自动解除具有经济、快捷的优势，体

现了合同法的效率价值，但却有危及交易安全的风险，使合同法的安全价值目标难以实现。明示解除行为虽相对于默示解除来说不便捷，但却有利于交易安全。归根结底这是立法价值的选择问题，也可以说是合同法安全价值与效率价值的平衡问题。自动解除模式使合同解除迅速便利，但却没有充分考虑解除权相人的利益，且易发生争议，有利于交易便捷，但不利于交易安全。裁判解除模式有利于维护债权人的利益，对保护交易安全有重要意义，不足之处在于不够便捷。行为解除模式则能够充分考虑合同双方当事人的利益，同时强调交易的安全和便捷，正因为如此，这种合同解除模式被大多数国家所采用，也为我国立法者所认可。

三、对我国通知解除合同模式的理论解析

依据《合同法》第96条规定可以看出，我国采取的也是行为解除模式，由于解除行为主要是以各种形式的通知来完成的，所以通常又把行为解除模式称为通知解除模式。无论在约定解除还是法定解除的情形下当事人都可以采取通知的方式行使解除权，在通知到达对方时合同便告解除。在对方未对合同解除表示异议的情况下，无须由法院或仲裁机构介入来确认解除合同的效力，这也充分反映了解除权作为形成权的法律性质。目前各国对于以通知方式来行使合同解除权已没有多大争议，但对于通知形式的要求却缺少进一步的明确规定。而在学说解释上，提起解除合同并请求恢复原状或损害赔偿的诉讼、对对方的履行请求之诉提出抗辩，也可以构成解除的意思表示。[4]司法实践中一般的作法是要求解除权行使一方能够证明对方确实收到了合同解除的通知，由于通知可能采用书面、口头等多种形式，这就又给司法实践在认定通知是否到达问题上带来了一定困难。

第一，关于口头解除通知。口头解除通知的优点和缺点都很明显，其隐患在于后期举证困难，容易引发损失扩大。口头形式是指当事人通过语言为意思表示而解除合同的行为，而不是以文字等书面形式完成合同解除的形式。目前，我国有很多学者赞同解除通知采纳口头形式，认为口头形式的优点表现为简便易行、快速简洁、成本较低，既然法律并未明确规定解除合同必须采哪种形式，那么只要当事人可以适当地运用，并有利于合同的解除，就都可以采用。对此观点笔者并不赞同，理由是:其一，口头形式虽具有便捷的特点，但很明显，口头形式追求的是合同法的效率价值目标。但过分追求效率却不利于交易安全;其二，口头形式缺乏文字依据，当发生法律纠纷时往往又会因解除权人缺少已经行使解除权的证据，使其利益遭受不必要的损失。所以，笔者认为在我国目前的市场发展情况下，以口头通知解除合同的情形下，必须同时做好现场鉴证等相关事宜。

第二，关于公告解除。《合同法》第11条对合同书面形式的内涵做了明确的界定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”因而，笔者认为当事人在行使解除权时也同样可以信函、传真、电报和电子邮件等任何适当的方式进行。但有观点认为:“对通知的形式，合同法未作特殊的要求，因此它可以包括国际上惯用的声明、要求、请求”这就意味着公告、声明、登报启示等形式在一般情况下可以成为通知所采用的方式。从法理上来说通知应当是特定的人将事项告诉另一特定人的行为。所以说，通知不同于以不特定的社会公众作为相对人的公告、店堂声明、告示等。行使合同解除权的通知应是对特定人的告知，是合同相对性的体现。另外，若解除权人采取公告、声明、登报启示等形式进行通知，对权利人来说既没有节约交易成本也不简便，而对于相对人来说，也可能会因为没有及时看到通知而继续为履行做准备，当准备履行合同时才被告知合同早已解除，由此可能会给相对人造成损失。这样既违背了合同解除权行使程序安全价值目标，又违背了合同解除权行使制度所追求的利益衡平的根本宗旨。因此，对于通知的书面形式，笔者不赞同将公告、声明、登报启示作为书面形式的内涵而包括进去。但可将其作为例外予以单独规定，如因相对人下落不明时，人民法院则可选用公告、声明、登报启示形式做出解除的通知。

第三，关于解除通知的生效。解除合同的通知自到达相对人起生效。解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。因而，对于解除通知的生效时间的界定十分重要，这关系到合同效力何时归于消灭的问题。对于通知的生效时间，按英美法系国家的对价理论，在英美法系采纳的是“发信主义”原则，即允诺一经发出，即产生效力。按此推理，解除通知应以解除权人发出的时间为解除通知生效时间。但在大陆法系国家，包括我国在内，均采用“受信主义”原则，即到达生效，也就是说解除通知的生效时间为到达解除权人相对人的时间。笔者赞同解除通知采纳到达生效原则，解除通知以到达收件人所能控制的范围内为准。具体来说，书面通知以送到收件人的营业地或通讯地址时视为到达;采用数据电文形式的通知，若收件人指定系统接受数据电文的，该数据电文进入特定系统的时间视为到达时间。若未指定特定系统，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间为到达时间。此外，相对人可以亲自接受通知，也可以授权给第三人接受通知，因而通知到达享有代理权的代理人时也应视为到达，进而产生解除的效力。

总之，合同解除权的行使方式其实质是解除权人的意思表示方式。《合同法》第96条对于解除的意思表示的方式未作特别限定，既赋予了享有解除权的一方当事人解除合同的便利，又赋予了另一方对解除通知提出异议的权利，从总体上看是比较完备的。

四、对我国诉讼解除合同模式的理论解析

应当说，通知解除对解除权人来说是一种极其便捷而有效的救济措施，是否行使解除权以及何时行使解除权，完全取决于权利人自身的意思表示，但如行使不当则极易导致权利的滥用，最终造成对方当事人的重大损失。通过前面对各国立法例的比较考察我们看出，法国正是为了避免权利滥用行为的发生，才强调合同解除权的行使必须通过诉讼的方式。行使合同解除权的诉讼方式有时也简称为司法解除，合同解除权的行使不能仅由当事人的意志决定，需要通过司法程序对其进行审查、确定。司法解除有助于避免解除权人滥用解除权，但却不利于解除权人运用解除权实现解除合同的目的，及时从合同中解脱以避免更多损失的目的，使解除权之功能发挥大打折扣，因而现今大多数国家都趋于采取通知解除的模式。以司法解除为代表的法国，为了克服司法解除的弊端，也开始规定了解除权行使程序的特殊情形及例外，[5]这种做法与其他大陆法系国家相比已经比较接近了。那么，我国立法是否应当采纳诉讼解除这种权利行使方式呢?

根据《合同法》第96条规定，我国立法对于通知解除和诉讼解除这两种形式其实都给予了肯定，目前学术争论的焦点问题是:合同解除权人是否可以不履行通知程序而直接起诉要求解除合同或确认合同效力?对此主要的学术观点有两种:肯定说和否定说。持肯定说观点的学者认为，应当支持解除权人通过诉讼的形式行使解除权，这样可以避免解除权人滥用权利，实现合同法的安全价值。否定说不支持解除权人通过起诉来解除合同，其认为“解除通知是当事人以自行通知的方式进行，进而排除了裁判机关的介入和参与;只有相对方可以提起解除合同异议之诉。”对诉讼解除持否定说的学者大多是以《合同法》第96条之规定[6]为论证依据的。持否定说观点的学者认为，如果允许解除权人通过起诉的形式行使解除权，就违反了《合同法》第96条之规定。理由是:“其一，该法只规定了由合同解除权人以通知的方式解除合同，按照法律的反向解释法，不得由裁判机关解除合同;其二，该法规定相对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，按照反向解释，解除权人无权提起合同解除形成之诉，也无权提起合同解除确认之诉，关于解除合同效力的诉讼只能由相对方提起。”[7]

吉林省松原市人民政府


松原市人民政府关于印发松原市城区楼房土地使用权分割登记暂行办法的通知

松政发〔2007〕25号


各县（区）人民政府，市政府各委、办、局：
　　《松原市城区楼房土地使用权分割登记暂行办法》已经市政府第29次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真按照执行。



　　　　　　　　　　　　　二OO七年六月二十二日


松原市城区楼房土地使用权分割登记暂行办法

　　第一条　为规范市城区楼房土地登记管理，促进房地产市场健康发展，保护土地使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《吉林省土地登记条例》、《土地登记规则》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称土地使用权分割登记，是指对楼房共用宗地随着房屋产权的设定或转让而进行土地使用权的设定或变更登记。
　　第三条　凡在市城区使用国有土地建设楼房并进行出售、交换、赠予等涉及土地使用权设定或转让的，均适用本办法。
　　第四条　土地使用权分割登记应遵循共同共用分摊、共用公有不分摊、独自使用分清，相关权益均衡、不同权益得到体现，以及分割登记方法科学、标准统一和政策连续的原则。
　　第五条　楼房土地使用权分割登记实行许可证制度。即房地产开发建设项目竣工后，开发建设单位即应向国土资源部门申请建设用地验收和登记发证，同时申请办理土地使用权分割转让预登记手续。经国土资源部门调查、审批、核发该项目用地的《国有土地使用证》和楼房每一分割单元的《国有土地使用权分割转让许可证》。分割转让许可证是国有土地使用权准予分割转让的书面凭证，是该宗地国有土地使用证的附件，楼房（单元）售出前，由开发建设产权单位持有，楼房（单元）售出后，由业主持有，并凭此证直接向国土资源部门申请办理土地使用权分割变更登记，换取《国有土地使用证》。
　　第六条　共用宗地的设定。
　　（一）住宅小区、商贸小区以及其他不宜整宗设定共用宗地的楼区，应采取按栋设宗的方法。即：以楼房基座占地面积为基数设定该楼房共用宗地。其共用宗地以外的公用部分土地面积，按原用途只造册、不登记。在造册时，明确该部分属该楼所有业主共有（城镇公共道路、绿地除外）。
　　（二）原宗地面积较大，按栋设宗后，剩余部分规划可利用的，应划为独立宗地，其土地使用权属于原土地使用者。
　　（三）单位自建楼房（房改房、集资房）已形成封闭界址的，按封闭界址划分宗地；无封闭界址的，或不宜整宗分摊的，应按栋设宗。
　　（四）单体楼房占地属独立宗地的，可按宗地面积划分共用宗地。
　　（五）共用宗地内的锅炉房、泵房、车库（楼底车库除外）、门卫房等附属建筑应单独设宗。
　　（六）以出让方式获得的楼房土地使用权，除特殊情况外，应以出让宗地面积为基数设定共用宗地面积。
　　（七）原产权单位或房地产开发企业已解体形成的无籍楼，均采取按栋设宗的办法设定共用宗地。其共用宗地以外的公用部分参照其他住宅小区的办法管理。
　　（八）本办法所称楼房基座占地，指以包括楼房周围地上线状物（台阶、基础线等）界线划定的宗地面积；或指无界线的在不影响城市规划和本宗地之外权利人权利的前提下，以该楼前后各延伸2米，左右各延伸1．5米标准设定的共用宗地。

　　第七条　共用宗地的分摊。
　　（一）共用宗地内的总建筑面积，以房屋所有权证和房产部门的测绘报告为准。无籍楼以国土资源部门的测绘结果为准，其楼盘表由申报者提供，国土资源部门审核确认。
　　（二）单一用途的共用宗地，各权利人共有土地使用权份额，由各自所有建筑面积与总建筑面积的比例确定。分摊面积＝单元（户）建筑面积÷总建筑面积×宗地面积。
　　（三）混合用途的共用宗地，各权利人的共有土地使用权份额按各自建筑面积分摊对应用途的用地面积。分摊面积＝单元（户）建筑面积÷＊＊用途总建筑面积×＊＊用途用地面积。以出让宗地面积为基数设定的共用宗地，其楼基座以外的出让土地，按住宅用途分摊。一层权利人的土地有偿使用面积，按实际批准使用的建筑占地面积确认，并作为收回土地使用权补偿的依据。
　　（四）一楼车库建筑面积统计到住宅建筑面积中，分摊住宅用地面积，其用途为住宅（车库），按经营性用地管理。
　　第八条　办理楼房土地使用权分割登记，应向市国土资源局提出申请。
　　（一）开发建设项目竣工验收后30日内，由投资建设单位或个人申请办理土地使用权设定登记和土地使用权分割转让许可登记。应提交下列资料：
　　1．建设用地批准文件；
　　2．法人代表及代理人身份证明；
　　3．房屋产权执照、营业执照；
　　4．出让合同、出让金及契税凭证；
　　5．房产管理部门的测绘报告；
　　6．楼盘表；
　　7．其他相关资料。
　　（二）房屋的受让方，在获得国有土地使用分割转让许可证后90日内，申请办理土地分割转让变更登记手续，应提供下列资料：
　　1．国有土地使用权分割转让许可证；
　　2．房屋产权执照；
　　3．居民身份证明；
　　4．购房合同；
　　5．其他有关资料。
　　（三）已发放共用宗地土地使用证，尚未发放土地分割转让许可证的，购房者可凭房屋产权执照、居民身份证、购房合同等资料直接申请办理《国有土地使用权分割转让许可证》，同时办理《国有土地使用证》。
　　商品房未售出部分，开发商应申请办理《国有土地使用权分割转让许可证》。
　　（四）公有住房出售和集资住宅楼，有单位的由原单位负责承办，应提供下列资料：
　　1．建设用地批准文件或国有土地使用证；
　　2．法人代表、代理人身份证明；
　　3．房屋产权执照、机构代码证；
　　4．公房出售批准文件或房改审批表；
　　5．房产部门提供的测绘报告；
　　6．楼盘表。
　　（五）属于历史遗留问题造成原产权单位土地登记资料不全的，可由上级主管部门提供相关证明，经调查确认界址清楚、权属无争议的，可申请办理共用宗地《国有土地使用证》和《国有土地使用权分割转让许可证》。
　　（六）原产权单位或开发企业解体的无籍楼，由申报者提供相关资料，资料不全的，经调查确认界址清楚、权属无争议的，用户可直接申请办理《国有土地使用权分割转让许可证》。
　　第九条　凡在2001年5月30日之前发生的下列情况，按历史遗留问题处理。
　　（一）原划拨住宅用地改变为经营性用地的，由现土地使用者申请补办土地出让手续，补交土地出让金（年租金）后，即可办理土地登记。
　　（二）对于房地产开发商用地手续不完善及违法用地的，经国土资源部门查处，补办相关用地手续后，即可办理土地登记。
　　（三）无籍楼房未办理用地手续或超出批准用地面积的，可简化补办用地手续。涉及补交土地出让金（租金）的，由现土地使用者按实际使用面积缴纳后，即可办理土地登记。
　　第十条　有下列情形之一的，不予受理登记申请：
　　（一）不能提供合法证明资料的；
　　（二）提供的证明资料不齐全的；
　　（三）其他依法不予受理的。
　　第十一条　有下列情形之一的，应暂缓登记：
　　（一）土地权属争议尚未解决的；
　　（二）土地权属来源不清的；
　　（三）土地违法行为尚未处理或正在处理的；
　　（四）土地使用权抵押、查封未解除的；
　　（五）欠缴出让金或没有支付全部土地出让金的；
　　（六）法律、法规规定的暂缓登记的其他情况。
　　第十二条　土地使用者不按规定如期申请办理土地登记的，按违法占地处理。
　　房地产开发企业及其他建设产权单位，不按规定如期申请办理共用宗地土地登记和分割变更登记，将停止供应新的建设项目用地。并采取通知、公告等形式责令限期办理。
　　权利人（购房者）如不办理土地分割变更登记，其土地使用权不受法律保护，不得转让、出租、抵押。
　　第十三条　房地产开发企业应当协助房屋购买人办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件；原房改售房单位和集资建房单位，有义务组织单位职工做好土地使用权分割登记工作，提供相关资料。
　　第十四条　国土资源部门应当在受理变更登记申请之日起15日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后，进行注册登记，颁发土地证书。
　　第十五条　国土资源部门做出不予受理土地登记申请或暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起15日内，将做出决定的理由通知当事人。
　　第十六条　从事土地登记的工作人员，需取得《土地登记上岗资格证》方可进行土地登记工作。对违规操作造成错登漏登的，有关责任人承担相应的责任。因违规登记造成权利人重大损失的，追究有关人员的法律责任。
　　第十七条　本办法由市国土资源局负责解释。
　　第十八条　本办法自2007年7月1日起施行。