农业部


进口兽药管理办法


（一九九八年一月五日农业部发布）

第一章 总 则
第一条 为加强对进口兽药的监督管理，保证进口兽药的质量和安全有效，根据《兽药管理条例》的规定，特制定本办法。
第二条 农业部主管全国的进口兽药监督管理工作，县级以上地方人民政府畜牧兽医行政管理部门主管本辖区的进口兽药监督管理工作。
第三条 进口兽药必须经口岸兽药监察所（以下简称口岸所）检验合格后，方可在国内销售、分装和使用。
第四条 凡向中华人民共和国销售兽药的外国企业及境内从事进口兽药的进口、分装、经营的企业均必须遵守本办法的规定。

第二章 进口兽药的注册
第五条 国家对进口兽药实行注册管理制度。凡外国企业生产的兽药首次向中华人民共和国销售的，必须申请注册，取得《进口兽药登记许可证》。未经注册的兽药，不准在中华人民共和国境内销售、分装、使用和进行商业性宣传。
第六条 《进口兽药登记许可证》只对载明的兽药品种和生产企业有效。
第七条 注册兽药的申请须由外国企业驻中国办事机构或其在中国境内的代理商提出。申请时须将有关资料一式三份报农业部。
第八条 申请注册的兽药分为以下三类：
第一类 中华人民共和国兽药典、兽药规范和农业部专业标准已收载的；
第二类 中华人民共和国兽药典、兽药规范和农业部专业标准未收载，但国外药典、兽药典、付药典或饲料法规已收载的；
第三类 国外药典、兽药典、付药典或饲料法规未收载，但生产国（地区）政府兽药管理机关已批准在本国（地区）生产和销售的，并符合中华人民共和国有关兽药使用规定的。
对上述三类以外的兽药产品不予受理注册。
第九条 注册兽药应填写“进口兽药申请表”并提交下列资料及物品：
一、生产企业所在国（地区）政府签发的企业注册证书和兽药管理机关批准的生产、销售证明以及企业符合兽药生产质量管理规范（ＧＭＰ）的证明文件。上述证明必须先在企业所在国公证机关办理公证或由企业所在国外交部（或外交部授权的机构）认证，再经中华人民共和国驻企业所在国（地区）使馆（领事馆）确认。
二、兽药的质量标准及检验方法。
三、产品使用说明书。
四、来源和制造方法、稳定性试验资料。
五、临床试验或区域试验。
六、药理学和药代动力学试验。
七、毒理学和特殊毒性（致癌、致畸、致突变）试验。
八、饲料药物添加剂的饲喂试验和动物繁育试验。
九、残留试验、停药期、残留限量标准及残留监测方法。
十、药物不良反应情况。
十一、抗药性情况及抗生素的耐药菌株试验。
十二、影响环境的试验（对植物毒性、鱼类毒性、昆虫毒性及环境污染）。
十三、兽药样品（附检验报告书）、标准品或化学对照品。
供质量复核试验的样品必须来自三个不同的批号，每个批号的样品数量应是检验用量的三至五倍；标准品或化学对照品应是检验用量的五至十倍。
上述各项资料（除一、十三项外）均需提供中文译本。
第十条 注册第一类兽药的，提交一至七项、第十三项资料及物品。
注册第二类兽药的，提交一至九项、第十三项资料及物品。
注册第三类兽药的，提交一至十三项资料及物品。
第十一条 申请注册兽用生物制品的，除提交一至五项、第十三项资料及物品外，还必须根据制品类别提交以下资料：
（一）制品的原材料（包括菌毒种来源、代次和制备方法）标准。
（二）细胞苗的细胞种来源、代次、传代方法、鉴定方法和标准。
（三）活疫苗的组份、配方、特异性和稳定性试验。
（四）定性试验。
（五）灭活疫苗的灭活剂、佐剂的种类及标准。
（六）诊断液的特异性，敏感性及符合率。
以上资料均需提供中文译本。
第十二条 农业部对申请企业提供的资料进行审查，对符合规定的发给“进口兽药注册申请受理通知书”。
第十三条 申请企业接到农业部的“进口兽药注册申请受理通知书”后，提供兽药样品在中华人民共和国境内进行质量复核试验、动物临床药效试验和必要的安全性试验。
第十四条 申请注册第一类兽药一般不进行临床药效试验。但产品组方、剂型、给药途径、适应症与中华人民共和国兽药典、兽药规范和专业标准不符时，则必须进行临床药效试验。
申请注册第二、三类兽药，必须在中国境内进行临床药效试验。
兽用生物制品根据资料审查情况，由农业部决定是否免做部分临床药效试验。
第十五条 申请企业和承担试验单位根据农业部有关临床试验规定共同拟定试验方案，并报农业部批准后方可进行试验。
第十六条 临床药效试验的动物不得少于以下数目：
（一）预防、治疗药：
大家畜 40头
中家畜 60头
小家畜或家禽 100头（羽）
水生动物 1000尾（只）
蜜蜂 10箱
蚕 10张
（二）抗寄生虫药：
大家畜 60头
中家畜 100头
小家畜或家禽 300头（羽）
水生动物 3000尾（只）
蜜蜂 20箱
蚕 20张
（三）饲料药物添加剂：
大家畜 100头
中家畜 200头
小家畜或家禽 500头（羽）
水生动物 5000尾（只）
蚕 40张
（四）生物制品：
大家畜 200头
中家畜 400头
小家畜或家禽 600只（羽）
水生动物 600尾（只）
〔注〕大家畜系指牛、马、骡、驴、骆驼等；
中家畜系指猪、羊、犬、鹿、麝、貂、狐、獭等；
小家畜或家禽系指兔、猫、鸡、鸭、鹅、鸽等。
水生动物系指人工水产养殖的鱼、虾、蟹、甲鱼、贝等。
上述动物数目指使用受试药物的动物数。
第十七条 注册第三类兽药，根据申请企业提交的资料情况，由农业部确定是否进行药理、药代动力学、毒理、特殊毒性和繁育试验。
属于第三类兽药的抗寄生虫药、饲料药物添加剂，农业部根据提交的资料情况，确定是否进行残留试验。
第十八条 注册兽用生物制品的，农业部可以根据不同制品的要求确定安全性等试验项目和内容。
第十九条 第十四、十七、十八条所指的试验均须由农业部指定的单位承担。
第二十条 申请企业持“进口兽药注册申请受理通知书”将兽药样品、标准品或化学对照品送农业部指定的兽药监察所进行质量复核试验。
第二十一条 注册产品在审查期间，农业部应派员到生产企业进行考核，该企业须提供考核所需的条件。未经考核或考核不符合要求的，不批准注册。
第二十二条 农业部根据临床药效试验报告、质量复核试验报告、兽药审评委员会的审评意见、生产厂考核报告进行审核，批准注册的，发给《进口兽药登记许可证》。不批准注册的，书面通知申请企业。
第二十三条 《进口兽药登记许可证》自批准之日起有效期为五年。到期时，注册兽药的企业可申请再注册，但必须在《进口兽药登记许可证》失效前六个月持原证向发证机关提出申请，并填写《进口兽药再注册申请表》，提供生产国（地区）最新批准生产和销售的证明文件、产品说明书和产品质量标准，经审核批准后换证。
第二十四条 在《进口兽药登记许可证》有效期内，如生产企业对该兽药在原材料、配方、检验方法、产品规格等方面有更改时，必须及时向农业部申报，并附技术资料。如更改产品名称、变更生产厂名时，需申请换证。
第二十五条 已取得《进口兽药登记许可证》的兽药向中华人民共和国销售时，其包装上应标志《进口兽药登记许可证》编号、产品中英文名称，并附经批准的中文说明书。
第二十六条 农业部定期发布《进口兽药注册目录》。

第三章 进口兽药的经营、分装
第二十七条 进口少量用于科学研究而尚未注册的兽药，需报农业部批准，核发《进口兽药许可证》。未经批准的，不得擅自进口。对养殖业生产急需、国内尚不能满足供应的未注册兽药产品，由使用单位按进口兽药申报程序报农业部审查批准，发给一次性《进口兽药许可证》，该产品只限自用，不得转让、销售。
第二十八条 取得《进口兽药登记许可证》的外国企业在中国销售其产品时必须在中国境内委托合法的兽药经营企业作为其代理商。其中兽用生物制品只能委托一家总代理商进行销售。
第二十九条 外国企业在办理注册过程中必须向农业部提交代理商的有关资料，提交的资料应包括：
1．代理商名称、地址、邮政编码、联系电话、传真；
2．代理商的《营业执照》和《兽药经营许可证》复印件；
3．外国企业给代理商的委托书；
4．代理商的概况资料。
第三十条 代理商应具备下列条件：
1．国内合法的兽药经营企业；
2．具有经销进口兽药的人员、条件和能力；
3．具有经销进口兽药的质量保证条件和仓贮条件。
第三十一条 农业部定期公布代理商名单。
第三十二条 对多次经销不合格进口兽药的代理商，农业部可视情节轻重，给予警告、责成原发证机关吊销其《兽药经营许可证》等行政处罚，并会同工商行政管理机关给予相应的经济处罚。
第三十三条 凡需进口兽药者，均必须填写《进口兽药登记申请表》，报所在省、自治区、直辖市畜牧兽医行政管理部门或农业部。
第三十四条 省、自治区、直辖市畜牧兽医行政管理部门负责核发已取得《进口兽药登记许可证》的化药、抗生素及饲料药物添加剂品种的《进口兽药许可证》。
农业部负责核发已取得《进口兽药登记许可证》的兽用生物制品和符合第二十七条规定的《进口兽药许可证》。
第三十五条 省、自治区、直辖市畜牧兽医行政管理部门和农业部接到“进口兽药申请表”后，对进口单位、兽药品种、进口数量等内容进行审核，批准后发给《进口兽药许可证》。
《进口兽药许可证》有效期为一年，逾期未进口的应重新申请。
《进口兽药许可证》副本应抄送中国兽药监察所和进口口岸兽药监察所，省、自治区、直辖市畜牧兽医行政管理部门核发的《进口兽药许可证》副本还应抄送农业部。
第三十六条 《进口兽药许可证》只对该证载明的兽药名称、生产厂家、规格、数量、有效期限和进口口岸有效。如有变动，需按原程序重新申请换证。
第三十七条 进口兽药者持《进口兽药许可证》通过代理商签订进口合同。合同必须按照《进口兽药许可证》载明的兽药名称、规格、数量、生产厂家、质量标准签订。合同副本（或复印件）需在进货前7日内报送进口口岸兽药监察所。
第三十八条 凡进口兽药检验需要的特殊试剂、标准品或化学对照品，均应在合同中订明由卖方提供。
第三十九条 进口兽药在国内进行产品分装（分装指采购大包装进口兽药直接进行分包装活动）时，国内分装企业必须持有《兽药生产许可证》，并与持有《进口兽药登记许可证》的外国兽药生产企业签订合同或协议，同时应被授权使用其商标。合同或协议的内容必须符合我国有关法律和兽药管理的规定。
第四十条 进口兽药在我国进行分装并在国内销售使用的，由进行分装的兽药生产企业向所在省、自治区、直辖市畜牧兽医行政管理部门提出申请并报送以下有关资料：
1．中外双方签定的合同或协议和商标使用授权书（副本）；
2．该兽药的质量标准（原文及中文译本）；
3．该兽药的使用说明书（原文及中文译本）；
4．包装、标签样稿；
5．三批样品及检验报告单。
经检验符合要求并经审核同意的核发分装产品批准文号，分装产品批准文号有效期为三年。
第四十一条 分装后的兽药包装、标签及说明书必须使用中文，也可同时加注外文，并同时标明国外原生产厂家名称、进口兽药登记许可证号及分装厂家名称和分装产品批准文号。其分装产品执行进口兽药质量标准，必须经企业质检部门检验合格后方可出厂。
第四十二条 凡进口的兽药在我国经过必要的制剂加工并在国内销售使用的兽药产品，按照国内兽药审批和新兽药审批的管理规定办理审批手续。

第四章 进口兽药的验收
第四十三条 进口兽药到达口岸后，由收货单位在三天内持《进口兽药许可证》、生产厂检验报告和进口货物报关单到指定的口岸兽药监察所申请报验。
第四十四条 口岸兽药监察所对有关证件审核后，在进口货物报关单上加盖已接受报验的印章和本所印章，或出具已接收报验证明并指定兽药存放地点，封存待检。
报验单位持已加盖印章的报关单或报验证明到海关办理验放手续。
第四十五条 口岸兽药监察所受理报检后，应立即派员到兽药存放点进行核对及抽样，并同时注销《进口兽药许可证》正本。口岸兽药监察所应在受理报验之日起三十日内出具检验报告。未经检验及检验不合格的进口兽药不准销售、作用。兽药生产、经营企业和兽医医疗单位采购进口兽药时应向进口兽药单位索取口岸兽药监察所出具的“进口兽药检验报告书”。
第四十六条 进口兽用生物制品必须经口岸兽药监察所加贴专用标志后，方能销售、使用。其产品抽样按有关规定执行。

第五章 进口兽药监督
第四十七条 农业部发布的《进口兽药质量标准》为进口兽药质量监督的法定标准。凡不符合该标准的进口兽药产品均不得在国内销售和使用。
第四十八条 农业部指定的口岸兽药监察所负责进口兽药的验放和检验。
各级兽药监察所负责本辖区内的进口兽药产品的质量监督检验。
中国兽药监察所负责对口岸兽药监察所的技术指导，负责对有争议的检验结果进行技术仲裁。
第四十九条 对于检验不合格的兽药，由口岸兽药监察所会同省级畜牧兽医行政管理部门进行封存，监督处理。同时将有关情况汇总，上报农业部。
第五十条 各级畜牧兽医行政管理部门对已投放市场的进口兽药，应加强监督管理，对已变质或过期失效的产品，应责令立即停止销售使用。对在临床使用中发生毒副反应的，应立即停止使用，并向农业部报告。
第五十一条 进口兽药单位和使用单位发现进口兽药有质量问题时，应及时与当地畜牧兽医行政管理部门和进口兽药总代理商联系，也可向上一级畜牧兽医行政管理部门反映。总代理商对反映的问题应及时解决，并将结果报告当地畜牧兽医行政管理部门和农业部。
第五十二条 对违反本办法规定的，按《兽药管理条例》的有关规定处理。
第五十三条 申请企业应按有关规定交纳试验、检验和注册费用。
药效试验、饲喂试验、药理试验、毒性试验及残留试验等，根据试验动物、内容和规模确定收费，由承担试验单位和申请单位协商确定。

第六章 附 则
第五十四条 本办法所称兽药指：用于预防、治疗、诊断畜禽等动物疾病，有目的地调节其生理机能并规定作用用途、用法用量的物质（含饲料药物添加剂）。包括：
1．血清、菌（疫）苗、诊断液等生物制品；
2．兽用的中药材、中成药、化学原料及其制剂；
3．抗生素、生化药品、放射性药品。
第五十五条 本办法由农业部负责解释。
第五十六条 本办法自发布之日起施行，原农业部于1988年7月11日发布的《外国企业在中华人民共和国注册兽药管理办法》和1989年7月10日发布的《进口兽药管理办法》同时废止。


共有产权经济适用住房法律问题研究

蒋拯（西南政法大学 贵州省住房和城乡建设厅）


〔摘要〕 在《住房保障法》起草中，有关部门提出设立“共有产权经济适用住房”对现有经济适用住房制度进行改造。共有产权经济适用住房制度涉及诸多法律问题，需要法学界深入探讨。本文对“共有产权经济适用住房”的由来、相关权利主体间的权利义务内涵进行了深入分析，并对主体间的连带责任和风险负担问题进行了探讨。
〔关键词〕共有产权经济适用住房，住房保障法，探讨

作者介绍：蒋拯（1972-），男，布依族，贵州独山人，西南政法大学2009级民法专业博士研究生(全日制)，贵州省住房和城乡建设厅法规处副处长；研究方向：物权法、房地产法。重庆，401120。

一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法(征求意见稿)》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。［1］(p.72-73)淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%)，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即５年内原价购买，５至８年加同期贷款利息，８年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。2010年4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来，上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房，受到中低收入家庭的广泛欢迎。［3］可见，我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
(一)共有产权经济适用住房共有人—— 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有，是现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。［4］(p．235) 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中，政府的审批及监管行为是具体行政行为，申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人，根据《物权法》平等原则，其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
(二)共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一，对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家，而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的，而是由各个房屋所有权人(业主)共有。在购买共有产权经济适用住房时，土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时，将会要求各共有人分担。第二，对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房，顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三，对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时，政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四，购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见，购买的主体是家庭(房产证上可只表现为家庭成员之一人)，家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
(三)共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。［5］(P．345-352)《住房保障法》(征求意见稿)的思路是：配售的保障性住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年，经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理，将会使政府和购房人的利益失衡，不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担？是否纳入共有人共同负担范围？
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定：商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定：房屋所有权转让时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时，实际是共同成为了该住房的业主。加之，五年后上市转让给其它承购人时，成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的(新建住宅前五年维修量少，满五年交易时维修基金剩余比例较大)，由原购房人独自交纳(不列入共有份额)，而由政府与其按比例分成不公平。因此，房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担，而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲，是否由政府和个人共同负担，法律上的意义十分重大，因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为：尽管政府与承购人共有，但住房由承购人居住，故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理，实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部2008年再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下，对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付(不列入共同负担范围)，这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房，再将装修费用扣除，而由承购人自付，这显得不合情理，与物权法也相背。因为根据添附理论，装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权，在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格，这在实务上很难做到精准计算，也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策，致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定，那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬，地方政府在推广共有产权经济适用住房时，可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后，由购房人自付装修费用显得名正言顺，政府还节省了共有成本。但是，这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外，在满五年后卖房时，所作的装修也还是有一定价值的(有人在买房时要求把原来的装修拆掉，这种情况是很少见的，也不应鼓励)，如果出卖后由政府和承购人分成，人们不禁要问：政府分成的权源基础是什么？这不正是政府与民争利的证据吗？如果政府可以无缘得利，承购人将宁可选择不装修。其实，买房后没财力装修的家庭是不少的，政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的，就是为了解决中低收入家庭(或低收入家庭，政府的提法时有不同)的住房困难，那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢？为此，笔者认为应按国家产业政策推广全装修房，如果是毛坯费，应将装修费用列入总房价，由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时，还要交纳几千元的“三通费” (水、电、煤气等配套设施的开通费)。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为，贵州等地的做法是有道理的，这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提，应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言，满五年上市后，房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的，在共有产权语境下，由承购人单独支付，明显没有正当且充分的理由。因此，国家应统一规定“三通费”包括在房价内，由政府与购房人共同承担。
(四)政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一，实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料，履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督，对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二，参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商，选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权，实属不当。政府与承购人共同作为业主，当然应共同享有成员权，按照按份共有之物权效力，当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之，政府不行使业主之成员权，却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约，实属不公。《物权法》第97条规定：处分共有之不动产，以及对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府对建筑物专有所有权之处分权的行使，亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三，对住房使用情况的检查权。对住房进行检查，是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四，对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权，这对经济适用住房在保障对象之间实现流转，充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权，这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在，该权利之行使，将使政府获得房价上涨带来的收益，从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。［6］(P．36)
2.政府的义务。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进，雨能进，国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护，政府不应留有共有住房的钥匙(这也可减轻政府责任)。政府人员要进入共有住房检查时，必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然，承购人有违法嫌疑时，可依法进行搜查，则另当别论。第二，不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人，则会形成两个家庭对房屋的共有，必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人，享有业主权利时，亦承担相应义务，此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主，自然不能例外。第四，搞好机构建设，提高服务质量。政府应搞好政务公开，提高监管及服务质量，建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系，以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一，占有和合理使用的权利。承购人作为使用人，有权占有并按住房的用途进行合理使用，但不得破坏住房结构或使住房功能受损，也不得擅自出租或出借所购经济适用住房，否则有违该制度之初衷。第二，行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(“共同管理的权利”即指成员权，其它两项权利为专有所有权和共有所有权)。［4］(P．166)承购人作为共有人，具体占有和使用经济适用住房，有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权，但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时，应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。［7］(P．81)
第三，购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任，充分发挥住房保障功能，“尊重人们追求财富的进取心”。［8］(P．715)共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力，待其经济条件好转时，鼓励承购人购买政府份额获得全产权，同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请，一般来讲政府都应允许，除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四，依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购，也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成，以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力，应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承，也可遗赠给他人，但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权，则有待政府批准，不符合经济适用住房保障条件的，只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外，应参照英国的共有产权住房制度，允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。［1］(P．72)这是因为随着家庭成员情况的变化，比如小孩上大学后有一房间空出，承购人将该空余的房间出租给他人居住，既能给别人带来便利，又可以给自己带来收益，符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所，拟将经济适用住房全部出租，则应重新核查其购买资格，由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一，交纳物业管理费。《物权法》第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。就实际而言，政府出资但没有直接占有、使用房屋，承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费，将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担，应属公平。因此，物业管理费应当由承购人交纳。第二，正确使用住房，负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用，不得改变住房用途和结构，不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外，房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付，而专有部分的维修，承购人作为具体使用者，当然自己负担。第三，服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管，并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中，在房屋处于危险之虞时，以及出现需要重大维修等情形时，应当及时向政府报告。第四，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。承购人作为业主，承担该项义务当属应有之义。
(五)关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定：“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者，作为共有产权人，当建筑物发生脱落造成他人损害时，应当共同承担责任，根据《物权法》第102条之规定，当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用，搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定：“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任”。因此，当政府作为经济适用住房的建设单位，当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时，政府将所建经济适用住房销售给承购人，对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时，承购人应对该他人负损害赔偿责任，同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳，故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究，第一，在房屋还未销售给承购人，政府作为所有人时，应由政府交纳，而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后，作为部分产权人之承购人占有和使用住房，由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言，承购人交纳物管费，对住房的价值维持是有积极意义的。第二，经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭，生活尚且困难，拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任(承购人的份额实际上是可作为担保的)，会使小区物业管理得以正常运行，实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”有人认为，在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。笔者认为共有产权经济适用住房，应按民事法律关系来分配法律责任，而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制，否则就是对法制的破坏，必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此，政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任，而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4．关于风险承担问题。由于不可抗力，比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损，应根据按份共有规则，各自承担所受损失，自无疑义。
　(六)共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》( 建设部令第168号)第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 第24条规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题，也应在政府与个人之间的协议中明确。此外，《房屋登记办法》第25条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。
注：此文已发表于《西南民族大学学报》2011年第11期
参 考 文 献

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［4］梁慧星，陈华彬.物权法[M]，北京：法律出版社，2007．
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